top of page

Η εβδομαδιαία συμβουλή

Σε αυτή την ανάρτηση θα προσπαθήσω να μεταφέρω λίγη από τις γνώσεις μου στο «πώς να εντοπίζετε σωστά ένα ελκυστικό ακίνητο για επένδυση».

 

"Η αξία της ακίνητης περιουσίας/η αξία του διαμερίσματος καθορίζεται πρώτα και κύρια σύμφωνα με βασικές παραμέτρους ζήτησης και προσφοράς, επομένως η στάθμευση στο δρόμο στη Βοστώνη υπερβαίνει την αξία μιας βίλας 5 ντουνάμ στην παραλία στην Ταϊλάνδη."

Αυτή η σωστή πρόταση απλοποιεί λίγο το θέμα του τι είναι η αξία του ακινήτου και πώς μετριέται, αλλά αυτό που είναι σημαντικό για μένα ως επικεφαλής έργου για τους επενδυτές μου είναι η φύση του έργου - πόσο κερδοφόρο είναι το έργο.

Ακούγεται αρκετά απλό και πραγματικά δεν είναι τόσο περίπλοκο, αλλά πρέπει να "βγείτε από το κουτί" λίγο όταν πρόκειται για το πώς να εντοπίσετε μια πραγματικά καλή ιδιοκτησία.

Εδώ μπαίνουν στο παιχνίδι διάφορες παράμετροι που δεν είναι σταθερές σε όλα τα μέρη και τις πόλεις και κάθε αγορά ακινήτων θα περιέχει σχεδόν τις ίδιες παραμέτρους αλλά με διαφορετική ιεράρχηση/βάρος.

Ένα απλό παράδειγμα για το θέμα: στην πόλη Α υπάρχει θέα στη θάλασσα από τους ψηλούς ορόφους και στην πόλη Β η θέα είναι πεδιάδα και έρημος και οι ψηλοί όροφοι δεν είναι τόσο σημαντικοί.

Σε αυτό το παράδειγμα, το βάρος του δαπέδου - σημαίνει πόσο η ερώτηση - "Σε ποιο όροφο βρίσκεται το διαμέρισμα;" Επηρεάζει η φύση της συναλλαγής διαφέρει από πόλη Α σε πόλη Β.

*Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι δίνοντας προσοχή στο βάρος αυτής της μετρούμενης παραμέτρου, η τιμή μάρκετινγκ του ακινήτου δεν θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στο αρχικό στάδιο της ανάλυσης.

Στην πόλη Α, ένα διαμέρισμα σε ψηλό όροφο θα έχει θετική επίδραση στη φύση της συναλλαγής, ενώ στην πόλη Β δεν υπάρχει σχεδόν καμία επίδραση σε κανένα όροφο.

Οι σταθερές παράμετροι των οποίων το βάρος πρέπει να εκτιμηθεί είναι ποικίλες και πολυάριθμες.

Στη Θεσσαλονίκη έμαθα ότι γενικές παράμετροι όπως ο πληθυσμός, η τοποθεσία και η ποιότητα ενός διαμερίσματος είναι πολύ σημαντικές στο βάρος τους και αναλύω τις παραπάνω παραμέτρους σε παραμέτρους για να επιλέξω σωστά και με ακρίβεια τις συναλλαγές μου.

Υποπαράμετροι που είναι σημαντικό να δοθεί προτεραιότητα στην αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, χώροι απασχόλησης και μελέτης φοιτητών, έπιπλα διαμερισμάτων, προτιμώμενα αξεσουάρ σε διαμερίσματα, πιο περιζήτητοι χώροι, εγγύτητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς, προβληματικά μέρη σε περιζήτητες περιοχές και τα περισσότερα σημαντικό - τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, που είναι στην πραγματικότητα μια τεράστια παράμετρος σε μια πόλη όπως η Θεσσαλονίκη που πρέπει να εξερευνηθεί για να τον καταλάβουμε.

Η τιμή ανά m για διαμερίσματα που χρήζουν ανακαίνισης στο ευρύτερο κέντρο της Θεσσαλονίκης (ένα ευρύ κέντρο δεν είναι μόνο το κέντρο της πόλης αλλά ολόκληρη η περιοχή ζήτησης των φοιτητών για διαμερίσματα προς ενοικίαση) κυμαίνεται από 300€ ανά τετραγωνικό μέτρο έως 1.000€ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι λόγοι για τα κενά είναι πολλοί. Για παράδειγμα: Η γειτνίαση με τη θάλασσα στην περιοχή Chin, η προσφορά εκεί είναι μηδενική και η ζήτηση είναι υψηλή, αλλά από την άλλη, παρά την καλύτερη τοποθεσία στην πόλη, θεωρώ σωστό ότι άλλες περιοχές έχουν "λιγότερη ζήτηση" και έχουν μεγαλύτερη προσφορά, τα οποία είναι πολύ πιο ελκυστικά τόσο ως προς την απόδοση ενοικίασης όσο και ως προς τη δυνατότητα αύξησης της αξίας.

Σε προσωπικό επίπεδο, μετά από δοκιμή και λάθος, θεώρησα σκόπιμο να απομακρυνθώ από το τουριστικό κέντρο στις βορειοδυτικές και βορειοανατολικές γειτονιές, που είναι γεμάτες φοιτητές και αστική ανάπτυξη και όπου οι τιμές είναι πολύ χαμηλότερες. Άλλοι τομείς είναι «αναδυόμενες αγορές» κατά τη γνώμη μου.

Προσπαθώ να μεταφέρω το μήνυμα - μην ψάχνετε για τη μεγαλύτερη ζήτηση και τη χαμηλότερη προσφορά. Αναζητήστε μια ευκαιρία ακίνητης περιουσίας που δεν έχει ακόμη εξαντληθεί, γιατί όταν εξαντληθεί, γίνεται ακίνητο σε μια περιοχή με τη μεγαλύτερη ζήτηση και τη χαμηλότερη προσφορά - δηλαδή, λανθασμένες τιμές για επενδυτές όπως εμείς που αναζητούν το πραγματικό το μέγιστο.

Η πραγματική ευκαιρία θα αποκαλυφθεί με τη βοήθεια της σωστής χρήσης των παραμέτρων και του βάρους τους και η σωστή συμφωνία μπορεί σίγουρα να είναι το parking στο δρόμο και όχι μια γυαλιστερή βίλα.

bottom of page