הטיפ השבועי

אנסה להעביר בפוסט הזה מעט מהידע שלי ל"איך מאתרים נכס אטרקטיבי להשקעה בצורה נכונה".

 

"ערך נדלנ"י/ערך דירה נקבע בראש ובראשונה על פי פרמטרים בסיסיים של ביקוש והיצע ולכן חניית רחוב בבוסטון עולה על שוויה של וילה 5 דונם על החוף בתאילנד".

המשפט הנכון הזה מפשט קצת את נושא מהו שווי הנכס ואיך הוא נמדד אך לי מה שחשוב כמוביל פרויקטים עבור המשקיעים שלי זה טיב הפרויקט - עד כמה הפרויקט רווחי.

נשמע די פשוט וזה באמת לא כל כך מסובך אך צריך "לצאת מהקופסא" קצת בכל הנוגע לאיך מאתרים נכס באמת טוב.

כאן נכנסים פרמטרים שונים שהם לא קבועים בכל המקומות והערים וכל שוק נדל"ן יכיל כמעט את אותם פרמטרים אך בתיעדוף/משקל שונה.

דוגמא פשוטה בנושא: בעיר א' יש נוף ים מהקומות הגבוהות ובעיר ב' הנוף מישורי ומדברי והקומות הגבוהות לא משמעותיות כל כך.

בדוגמא הזו המשקל של הקומה - משמע עד כמה השאלה - "באיזה קומה הדירה?" משפיעה על טיב העסקה שונה מעיר א' לעיר ב'.

*חשוב לציין שבמתן תשומת הלב למשקל של אותו פרמטר הנמדד, אין להתייחס למחיר שיווק הנכס בשלב הראשוני של הניתוח.

בעיר א' דירה בקומה גבוהה תשפיע באופן חיובי על טיב העסקה בעוד שבעיר ב' אין כמעט השפעה על קומה כלשהי.

הפרמטרים הקבועים שאת משקלם צריך להעריך מגוונים ורבים.

בסלוניקי למדתי שפרמטרים כלליים כמו: אוכלוסיה, מיקום ואיכות דירה חשובים מאוד במשקלם ואת הפרמטרים הנ"ל פירקתי לתת פרמטרים על מנת לבחור נכון ובמדויק את העסקאות שלי.

תת פרמטרים שחשוב לתעדף אותם בשוק הנדלן בסלוניקי, איזורים תעסוקה ולימודים של סטודנטים, ריהוט בדירה, אבזור מועדף בדירות, איזורים מבוקשים ביותר, קירבה לתחבורה ציבורית, מקומות בעייתיים באיזורים המבוקשים והכי חשוב - מחיר למ"ר שהוא בעצם פרמטר ענק שבעיר כמו סלוניקי צריך להעמיק על מנת להבין אותו.

המחיר למר לדירות הדורשות שיפוץ במרכז הרחב של סלוניקי (מרכז רחב זה לא רק הסנטר של העיר אלא כל איזור ביקוש הסטודנטים לדירות להשכרה) נע בין 300€ למ"ר עד ל1,000€ למ"ר.

הסיבות לפערים הן רבות. לדוגמא: קירבה לים באיזור הסנטר שההיצע שם אפסי והביקוש גבוה, אך מצד שני למרות המיקום הכי טוב בעיר אני מוצא לנכון שאיזורים אחרים "פחות מבוקשים" ויותר היצעתיים הרבה יותר אטרקטיבים הן מבחינת תשואה משכירות והן מבחינת פוטנציאל לעליית ערך.

אני ברמה האישית לאחר ניסוי וטעייה מצאתי לנכון להתרחק קצת מהמרכז התיירותי לשכונות הצפון מערביות והצפון מזרחיות שמלאות בסטודנטים ובפיתוח עירוני ושם המחירים נמוכים בהרבה. איזורים אלא הם "שווקים מתעוררים" בעיני.

אני מנסה להעביר את המסר - אל תחפשו את הביקוש הכי גבוה ואת ההיצע הכי נמוך. תחפשו הזדמנות נדלנית אמיתית שטרם מיצתה את עצמה כי כאשר היא ממצה את עצמה היא נהפכת לנכס באיזור ביקוש הכי גבוה והיצע הכי נמוך - משמע, מחירים לא נכונים עבור משקיעים כמונו שמחפשים את המקסימום האמיתי.

ההזדמנות האמיתית תתגלה בעזרת שימוש נכון בפרמטרים ובמשקלם והעסקה הנכונה יכולה להיות בהחלט חניית רחוב ולא וילה נוצצת.